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限竞房停牌倒计时

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限竞房三年,说长不长,说短不短。

露面之初,我们详细介绍过限竞房的来龙和去脉;集中入市期,帮着购房者全城挑选好房子;也在维权声中,犹豫过限竞房的取与舍,得与失。

73631个人凭借限竞房,成功将姓名留在了北京;而北京也凭借限竞房,在全国楼市中走出了属于自己的周期。

以商品房为主角的新周期已经来临。渐行渐远中,限竞房真正到了说再见的时候。

01

2万套与7个月

去年底,北京限竞房尚有库存4万+套,业内普遍认为至少2-3年才能消化。现在这个口径,已经变成了---

7个月。

因为限竞房去化周期一直处于提速状态,并在今年上半年达到顶峰。

据网易房产数据中心统计,2021上半年限竞房平均去化周期,达到2666套/月,2020年这个数据是2518套,2019年是1705套,2018年是753套。


再看看现在的库存。

截至2021年7月底,北京限竞房入市超过38个月,101个项目合计供应量达102287套,网签量73631套,库存量剩余28656套。

考虑到网签滞后性,保守估计实际库存量应该还有2万余套。

按照去化2666套/月算,确实只需要7个月。


当然,这只统计了已入市限竞房项目,截止目前尚有7个待售中,另外,这也是一种过于乐观和理想化的计算方式,势必会有一批房源拖后腿。

但不可否认的是,留给北京刚需的时间,不多了。

02

刚需出走五环

更让人难过的是,这10个月能买到的限竞房,也已经不是曾经的限竞房了。五环、500万两个关键词已失效。

严肃君统计了已入市限竞房项目库存,从高到低排名如下:


*以限竞房累计网签为准,来源北京住建委

*数据统计时间截至2021.07.31

首先,五环内只有大兴西红门熙悦宸著、熙红印房源相对较多。被剩下的原因,详见不是每个五环里的房子,都值得买。

而五到六环之间还剩18个项目库存超200套,合计不足万套房源可选??悸堑酵┑闹秃笮?,这个数据还会大幅缩水。比如中旅亦府,显示还有214套房源,但实际已售罄。

仍有较多库存的限竞房,集中在6环外,还大多没地铁,配套差,一开始就没有热销的底子和面相。

关键是,六环可能也不是刚需人群的终点线。今年北京首批集中供地,六环房价已经站上6万。

03

打辅助的最后半年

这么来看,限竞房从入市到高光,再到落幕,或者说市场给予刚需的友好期,也不过短短3年。

今年上半年,限竞房成交还能占到总量的53%,下半年,限竞房势必只能是打辅助角色。

除上文提到的已入市项目,还有7趟末班车。


统计来看,7个地块可售商品房住宅面积约41万平,按照建面90平米计算,将供应4549套房源。

最诱人,也最无望的,当属天恒学院里、永定府。

天恒学院里从2017年拿地之后,直到现在无售楼处、无销售、无宣传广告。但不耽误有人想买,还是很多人。最大的问题怎么才能买到?

永定府,经历“转共”、“转商”、甚至直接取消地块规划的种种传闻后,到现在购房者依然处于手持现金,花钱无门的境地。

最有希望的,是朝阳目前最后一个限竞房华樾国际领尚。

限均价7.1万/㎡,预计8月开盘,只有690套房源。一街之隔的中冶地块销售指导价已达8万/㎡。意味着买到华樾国际领尚,即净赚9000元/㎡差价。

另外,中公教育昌平沙河地块,临近朱辛庄地铁,就在去年销冠万橡悦府边上,也是目前昌平最后一个限竞房。

但距离拿地已经过去8个月,尚无动静,且住宅部分建面仅4万多平,预计房源不到500套,还传闻可能会做成员工福利房。

更小的是众美房山地块,建面4千多平,满打满算也就50多套。剩下门头沟和怀柔两宗地又都在六环外。

限竞房最后这波末班车,不好上。

互动时刻:

你买限竞房了么?2021年,你还愿意为剩下限竞房买单么?想买哪一个?欢迎文末留言与严肃君互动。

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