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半年亏损2.9亿起!又一个开发商“预警”了

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文丨楼叔

三道红线叠加“黑天鹅”影响,今年上半年各家房企到底会交上一份怎样的业绩答卷,备受关注。

从目前所公布的信息来看,总体情况并不乐观。

如据第一财经报道,截至8月1日,沪深有52家房企发布2021年中期业绩预告,逾四成的房企净利润录得亏损。对比去年同期而言,净利润同比下跌的房企超过三成。其中,中小房企成为净利润下滑较为严重的群体。


比如,总部位于武汉的美好置业发布业绩预告显示,2021年上半年,美好置业归属于上市公司股东的净利润亏损2.9亿-4.1亿元,而上年同期盈利3462万元,预计亏损下滑幅度达到惊人的937.7%至1284.29%。

显然,美好置业的表现并不如其名称所示的这般“美好”。

对于早就致力于转型的美好置业来说,它如今的彷徨与压力,或是一干中小型房企生存境遇的一个缩影。

01

在“黑天鹅”出现前的2019年,美好置业的房产业务销售签约额仍只有不到70亿元,这在千亿房企不再是稀罕事的今天,可以称得上是蚊型房企了。

但就这家企业成立和上市的时间来看,完全可以称得上是一家老牌房企。

公开信息显示,美好置业成立于1989年,1996年在深交所上市,目前定位为城乡建设服务者。虽然规模不大,但业务范围不小。

目前,美好置业在房产开发、城市土地开发、装配式建筑业务、现代农业、产业新镇打造等方面均有涉及。其中“打造装配式领域领先品牌”更是被作为美好置业的重点转型方向。

不过,转型并不容易。

2020年财务报告显示,当年美好置业营收42.07亿元,而“设计、施工、混凝土预制构件及总承包”带来的营收仅有6.23亿,占比不到15%,只有房地产主业的20%不到,毛利率则为-5.65%。



也就是说,虽然美好置业“打造装配式领域领先品牌”的口号已经叫出多时,但就营收结构来看,它仍是一家严重依赖房地产主业的“传统”房企。

事实上,美好置业称,今年上半年亏损的主要原因之一,便是装配式建筑业务尚未达到相应的规模,产生经营亏损2亿元。

目前,装配式建筑业务方面,美好置业已在武汉、青岛、河南新乡、湖北荆州、合肥肥东、重庆江津、长沙汨罗、成都金堂、江苏仪征等多地设厂。

不过,规模仍有效。如2020年,美好置业的装配式建筑业务涉及的金额共只有47.65亿元。

2017年,美好置业董事长刘道明曾对外披露过美好憧景:

2017年-2021年,美好置业集团计划5年投资100亿元,引进50条全球最先进的德国艾巴维公司生产线,年产叠合板12000万平方米,装配精装修房屋4000万平方米,总产值2000亿。立足武汉,覆盖全省,推向全国。

然而,现在2021年已经过半,上述美好目标依然只是憧憬。

虽然说,装配式建筑业务房符合行业绿色发展的方向,但对于在资金、技术方面都不占优的小企业来讲,要想真正走出一条康庄大道,谈何容易。

02

从区域布局来看,美好置业所开发的项目分布在武汉、合肥、重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城市。

今年初,还首入成都,以1.8亿摘得金堂地块,拟建四川首个A级装配式示范项目。


不过,武汉仍是绝对的重点区域。也因此,去年受“黑天鹅”的影响比较明显。

2020年,美好置业归属上市公司的扣非净利润为-4.605亿元,经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降80.28%。



不过,其压力在“黑天鹅”出现之前就早已显现。

2018—2020年,美好置业的扣非净利润涨幅分别为-64.57%、-74.97%、-861.01%,已经连续三年呈现负增长。

2017年—2019年,美好置业分别实现营业收入44.38亿元、25.20亿元和36.59亿元,同比增长-14.72%、-43.21%和45.19%。

同期,实现归母净利润6.64亿元、2.49亿元和0.67亿元,同比增长-0.54%、-62.55%和-73.12%。

与此对应,负债率则是逐步上升。

2017年—2019年,美好置业的负债总额分别为97.41亿元、153.04亿元和202.78亿元,同比上涨-14.01%、57.11%和32.50%。

而对应的资产负债率则分别为56.49%、66.26%和73.68%。

可以看出,过去几年,美好置业陷入了明显的“增收不增利”困境。同时,偿债压力和资产负债率一路涨高。

虽然说,参考三道红线,其负债率尚“在合理范围内”,但在当前逼仄的融资环境下,如此体量的企业,即便是未踩线,其风险承受能力都显得相当脆弱。

03

前面说过,美好置业这样的中小型房企在今天具有一定的代表性。

一方面,它早早就上市,可以说在一开始是跑在前面的;但另一方面,在地产黄金年代却并没有真正“跑”出来,不管是规模,还是业务的多元化,都未能让自己成功站到安全地带。

从业务转型来看,我们可以感受到美好置业的“挣扎”与“不甘心”。如自2014年开始进入装配式建筑以来,五年内先后卖掉了5笔武汉主城区“旧改”项目地块。由此展现的转型决心,不可谓不大。

但一边是新业务尚未形成有力支撑,一边是传统主业大撤退,这也给企业造成了巨大的震荡。尤其是在拿地环境对中小型房企而言越来越不友好的今天,这样的快速出清存量项目,其带来的影响几乎是致命的。

公开报道显示,刘道明曾乐观预测,房地产还有20年美好时光。不知道今天的他是否还依然如此乐观?

此外,由于体量上的不足,一旦增速和盈利能力下滑,行业环境发生变化,中小型房企的弱点将会集中暴露。

比如,今年上半年在业绩压力高企的大背景下,美好置业的高管团队就出现重大变化,市值也受冲击。同时,相关质量问题也开始出现。


可以说,当前美好置业面临的挑战是全方位的。

新的转型到底能走多远,如何拓宽新业务的外部市场,告别自销困境,如何解决资金压力,如何储备弹药——哪一个都不是轻松的事。

留给美好置业走向“美好”的时间,确实不多了。当然,其他大多数中小型房企,同样如此。

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